Se denomina administrador de fincas (gestor de fincas, administrador de comunidades o gestor de comunidades) al profesional que se encarga de gestionar, a petición de los propietarios de fincas urbanas o rústicas, o por elección de la junta de propietarios, los asuntos financieros, legales y técnicos que conllevan el mantenimiento y gestión económica de las mismas.
Origen de la profesión de administrador de fincas en España
? La figura del administrador de fincas surge con la publicación del Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. En el artículo 392 y siguientes se desarrolla tanto el concepto de Comunidad de Bienes como su administración y conservación.
? Al finalizar la Guerra Civil se introdujeron algunas pequeñas modificaciones con la Ley de 26 de octubre de 1939, y se acuñó por primera vez el término “propiedad horizontal”, pero no fue hasta la Ley 49/1960, de 21 de julio, donde se desarrolló la Ley de Propiedad Horizontal.
? Se intentó regular la profesión con el Decreto 693/1968, de 1 de abril, mediante el cual se crea el Colegio Nacional Sindical de Administradores de Fincas.
El administrador de fincas en la actualidad
A pesar de la publicación de varias normativas al respecto, la titulación necesaria para ejercer la profesión de administrador de fincas, no esta estipulada por lo que no se trata de una profesión regulada.
Al no existir una formación oficial específica para desarrollar esta actividad los diferentes colegios y asociaciones existentes establecen de forma privada los requisitos para poder acceder a estas agrupaciones. Estos requisitos pueden ser desde estudios organizados por universidades, institutos y/o a través de titulaciones superiores y/o centros formativos de manera privada.
En algunos casos la formación académica no tienen nada que ver con las funciones desarrolladas por estos profesionales, por lo cual es recomendable conocer su ética y profesionalidad antes de contratar sus servicios. No limites tu investigación en saber si esta o no colegiado ya que no es obligatorio.
¿Quién puede ser administrador de fincas?
Según dicta el Artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal sobre los órganos de gobierno, los cargos de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador, podrán ser ejercidos por:
✅ Cualquier propietario del inmueble.
✅ Personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones en las comunidades de propietarios.
✅ Corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
Si bien esta profesión es de libre ejercicio en toda España, existen agrupaciones (Colegios y Asociaciones) que intentan regular el servicio que se presta a los ciudadanos, facilitando a sus miembros diferentes herramientas como APPs o software de gestión para administradores de fincas y beneficios para el ejercicio de su actividad.
Obligaciones del administrador de fincas
Podemos establecer como obligaciones del administrador de fincas las siguientes:
- Realizar las funciones de gobierno y conservación de los bienes encomendados por la comunidad de propietarios.
- Obtención del rendimiento adecuado.
- Asesorar en las cuestiones relativas a los bienes inmuebles.
- En el ámbito de las comunidades de propietarios, sus obligaciones vienen determinadas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal que indica textualmente:
En este sentido tendrá potestad para ordenar las reparaciones de carácter urgente, aunque posteriormente deberá dar cuenta de las mismas al presidente o a la Junta. Si carece del carácter de urgencia deberá contar con la aprobación de la Junta antes de ejecutarlas.
Funciones del administrador de fincas
De nuevo el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal indica las funciones de administrador, entre otras:
- Velar por el buen régimen de la vivienda, sus instalaciones y servicios e informar de las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
- Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles.
- Conservar y mantener la finca, disponiendo las reparaciones y medidas urgentes, dando inmediata cuenta de ello al Presidente, o en su caso, a los propietarios.
- Efectuar los acuerdos adoptados en materia de obras, los pagos y realizar los cobros que sean pertinentes.
- Actuar como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la Comunidad.
